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SCPI en usufruit ou en nue-propriété : laquelle est la plus rentable ?

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Si vous souhaitez intégrer des parts de SCPI dans votre patrimoine, vous avez le choix entre souscrire en pleine propriété ou en démembrement. La pleine propriété vous permet de disposer librement de votre SCPI et de jouir vos revenus. Si vous investissez en démembrement, deux options : choisir des parts en nue-propriété ou des parts en usufruit. C’est-à-dire que deux associés se départagent la jouissance des droits de la SCPI.

Rappelons que le démembrement de propriété est un montage patrimonial et qu’il est mis en place généralement dans le but de parfaire une stratégie particulièrement adaptée à vos objectifs et à votre profil d’investisseur. Dans le cas des SCPI, ce sont généralement les personnes physiques qui souscrivent en nue-propriété, tandis que l’achat en usufruit est plutôt recommandé aux personnes morales.

Le démembrement n’est que temporaire, car l’usufruit est récupéré par le détenteur de parts en nue-propriété, une fois que la période convenue entre les deux parties est expirée. Dans ce cas, ce dernier devient pleinement propriétaire des parts. Tous les détails sur https://www.scpi-8.com/.

 

Les avantages de la souscription en nue-propriété

Si vous avez choisi cette option, vous renoncez aux loyers ou dividendes de la SCPI, qui reviennent d’office au souscripteur des parts en usufruit. Cela jusqu’à ce que le remembrement ait lieu, c’est-à-dire à l’expiration de la période du montage qui est déterminée d’un commun accord entre les deux parties, comme mentionné plus haut.

Vous jouissez d’une fiscalité attrayante : en ne percevant pas de loyer, vous ne payez pas d’impôt sur les revenus fonciers de la SCPI, ni même sur les revenus financiers. Vous êtes également exonéré d’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Cette stratégie d’acquisition est donc extrêmement intéressante pour celui qui souhaite intégrer des SCPI dans son portefeuille, mais qui est déjà lourdement fiscalisé.

Le prix de la part est concerné par une décote, puisque vous n’achetez que la nue-propriété. Cette décote est calculée suivant la clé de répartition et la durée de l’usufruit. En d’autres termes, plus la durée du démembrement s’étend dans le temps, plus la décote est importante. Elle peut aller jusqu’à 45% du prix initial, si vous détenez vos parts en nue-propriété pendant 20 ans. La décote est de 40% pour une durée de démembrement de 15 ans, puis régresse à 30% pour 10 ans, et à 20% pour 5 ans. Si vous souhaitez donc investir à moindre coût, la souscription en nue-propriété répondra à cette attente. Il en est de même si votre objectif est d’acquérir plus de parts afin de générer plus de loyers au moment du remembrement.

Lorsque vous récupérez la pleine propriété de votre SCPI au remembrement, vous bénéficierez alors d’une intéressante plus-value. En effet, si vous revendez les parts à ce moment-là, ce sera le prix de la pleine propriété qui s’applique, générant ainsi des gains.

 

Les avantages de la souscription en usufruit

Pour la personne morale, c’est-à-dire pour un investisseur professionnel, le plus dans la souscription à une SCPI en usufruit réside dans l’optimisation de sa trésorerie d’entreprise. En termes de comptabilité, l’acquisition permet de déduire des dotations aux amortissements des bénéfices imposables, ce qui permet de défiscaliser.

Le souscripteur perçoit immédiatement les dividendes qu’il pourra réinjecter dans de nouveaux investissements. Pas besoin de revendre les parts, à la fin de la période de démembrement, l’usufruit rejoignant automatiquement la nue-propriété.

La valeur de l’usufruit augmente avec la durée du démembrement, c’est-à-dire compte tenu de la clé de répartition. Elle est de 22% pour un démembrement de 5 ans, de 35% pour 10 ans, de 40% pour 15 ans et de 50% pour 20 ans.

 

Les contraintes à tenir en compte

Détenteurs de parts en nue-propriété et en usufruit s’engagent à conserver leurs parts pendant toute la durée du démembrement.

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